De plaatsbeschrijving bij een huurwoning: wat zegt de wet?
Bijgewerkt op 6 augustus 2026 · 8 min leestijd · ImmoSpect
Bij de verhuur van een woning is de plaatsbeschrijving geen formaliteit maar een wettelijke verplichting, en bij een dispuut voor de vrederechter meteen ook het belangrijkste bewijsstuk in het dossier. Dit artikel zet op een rij wat de wet precies vraagt, binnen welke termijn u moet handelen en wat de gevolgen zijn als er geen (degelijke) plaatsbeschrijving is.
Het wettelijk kader in het kort
- Federaal, sinds 18 mei 2007: een omstandige plaatsbeschrijving is verplicht bij elke huurovereenkomst (art. 1730 oud Burgerlijk Wetboek).
- Vlaanderen, sinds 1 januari 2019: voor woninghuurcontracten geldt het Vlaams Woninghuurdecreet. Artikel 9 verplicht een omstandige plaatsbeschrijving, opgemaakt in aanwezigheid van huurder en verhuurder, op gezamenlijke kosten.
- Timing: tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, of uiterlijk tijdens de eerste maand van bewoning.
- Registratie: de plaatsbeschrijving wordt als bijlage bij het huurcontract gevoegd en samen ermee geregistreerd: zo registreert u ze correct.
Waarom "omstandig" het sleutelwoord is
De wet vraagt niet zomaar een plaatsbeschrijving, maar een omstandige. Een clausule als "de huurder verklaart het pand in goede staat te hebben ontvangen" heeft geen waarde: de rechtspraak beschouwt zo'n algemene formule niet als een geldige plaatsbeschrijving. Wat wél telt: een beschrijving ruimte per ruimte, met per onderdeel (vloer, wanden, plafond, ramen en deuren, uitrusting) de concrete staat, elk gebrek afzonderlijk benoemd, meterstanden, sleutels en genummerde foto's. Bekijk ons voorbeeld van een volledig rapport om te zien welke rubrieken en welk detailniveau de norm zijn.
Zonder plaatsbeschrijving staat de verhuurder zwak
Is er geen (geldige) plaatsbeschrijving bij intrede, dan vermoedt de wet dat de huurder het pand ontving in de staat waarin het zich bij uittrede bevindt. Concreet: de kapotte deur, de beschadigde vloer, de gaten in de muur: juridisch wordt aangenomen dat ze er bij intrede al waren. De verhuurder kan dat vermoeden enkel weerleggen met hard bewijs, en dat lukt zelden. Voor de huurder is de plaatsbeschrijving evengoed bescherming: ze bewijst welke gebreken er bij intrede al waren, zodat die niet op de huurwaarborg worden verhaald.
Intrede, uittrede en het verschil ertussen
Bij het einde van de huur wordt een uittredestaat opgemaakt en vergeleken met de intredestaat. De huurder moet het pand teruggeven in de staat van de intredebeschrijving, met uitzondering van normale slijtage (ouderdom, gewoon gebruik) en schade door overmacht. Alleen het verschil dat daarbuiten valt, is huurschade, en daarvoor moet de raming concreet en gemotiveerd zijn. Hoe gedetailleerder de intredestaat, hoe korter de discussie bij uittrede.
Praktische aanbevelingen
- Maak de plaatsbeschrijving op vóór de sleuteloverdracht waar mogelijk: een leeg pand beschrijft makkelijker en objectiever.
- Nummer de foto's en verwijs ernaar in de tekst; datum en handtekeningen op elk exemplaar.
- Leg ook de meterstanden en het aantal sleutels vast. Het zijn de twee meest vergeten rubrieken, en de eerste bron van discussie.
- Twijfelt u over de neutraliteit? Stel samen één expert aan (kosten helft-helft) of werk digitaal met een gestructureerd rapport waarin foto's en vaststellingen automatisch gekoppeld zijn.
Veelgestelde vragen
Is een plaatsbeschrijving verplicht bij een huurwoning?
Ja. Sinds 18 mei 2007 is een omstandige plaatsbeschrijving federaal verplicht bij elke huurovereenkomst. Voor woninghuur in Vlaanderen is dit vandaag geregeld in artikel 9 van het Vlaams Woninghuurdecreet: de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt in aanwezigheid van beide partijen en op gezamenlijke kosten.
Wanneer moet de plaatsbeschrijving opgemaakt worden?
Tijdens de periode dat het pand onbewoond is, of uiterlijk tijdens de eerste maand van bewoning. Ze wordt bij de huurovereenkomst gevoegd en samen ermee geregistreerd.
Wat als er geen plaatsbeschrijving is opgemaakt?
Dan geldt het wettelijk vermoeden dat de huurder het pand ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bij het einde van de huur bevindt. De verhuurder kan dan in principe geen huurschade verhalen, tenzij hij met andere middelen bewijst dat de schade tijdens de huur is ontstaan, wat in de praktijk erg moeilijk is.
Wat betekent 'omstandig' en 'tegensprekelijk'?
Omstandig betekent gedetailleerd: ruimte per ruimte, onderdeel per onderdeel, met concrete vaststellingen, en dus niet één zin zoals 'het pand is in goede staat'. Tegensprekelijk betekent dat beide partijen (of hun vertegenwoordigers) aanwezig zijn bij de opmaak en het document ondertekenen, zodat het aan beiden tegenstelbaar is.
Wat bij schade of aanpassingen tijdens de huur?
Bij belangrijke wijzigingen aan het pand tijdens de huur, bijvoorbeeld na werken, kan elke partij vragen om een bijvoegsel bij de plaatsbeschrijving op te maken. Bij het einde van de huur wordt de uittredestaat vergeleken met de intredestaat; het verschil, min normale slijtage en overmacht, bepaalt de huurschade.